Симферопольское ш., 86 км от МКАД
Калугино-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 5 сот., 2010 год.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 60 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 349 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15189
Рейтинг 9/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 73 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 780 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 349 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 501 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калугино д. | 16 сот. | 1 449 999 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калугино д. | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калугино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калугино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Калугино д. | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калугино д. | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 778 / 60 762 / 88 889 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 155 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 267 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Текстильщик СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6,9 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Филипповское д. | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Дашковка д. | 59 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 67 797 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Дружба СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Лесная поляна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Автомобилист СНТ | 38,8 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Скнига СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Скала СНТ | 35,5 м² | 6,8 сот. | 1 900 000 | 53 521 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Родничок СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 3 999 000 | 61 523 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 850 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный летний дом 2010 года постройки. Участок 5 соток полностью готов к комфортному отдыху вам останется только заехать и наслаждаться. Характеристики дома: Площадь дома: 6х6 метров + веранда 2х6 метров. Этажность: 2 этажа. Планировка: на 1 этаже 2 комнаты, на 2 этаже 1 просторная комната. Постройка: 2010 год. Что на участке: 2 хозяйственных блока. Один переоборудован под летнюю кухню, второй под санузел с летним душем. Теплица (готовьте свои овощи). Ландшафт: участок засажен многолетними цветами, плодовыми деревьями и кустарниками сад уже цветет и плодоносит. На территории СНТ есть пруд Важно: Участок продается ПОЛНОСТЬЮ с мебелью, садовым инвентарем и всем имуществом. Полный комплект "ключ-под-ключ". Идеально для: Дачного отдыха, семейных выходных или постоянного проживания в теплое время года. Зимой на участок так же можно проехать. Дорогу к СНТ чистят.