Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Ветеран СНТ, Чехов гор. округ
Дом 29 м², участок 5 сот.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 12.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 906 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 77 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −536 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −18 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Чепелёво ≈4,7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15188
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 54 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 906 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 034 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ветеран ВС СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Венюково д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Прудки д. | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аксенчиково д. | 11 сот. | 1 250 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Венюково д. | 4,5 сот. | 1 700 000 | 377 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Венюково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аксенчиково д. | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аксенчиково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аксенчиково д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аксенчиково д. | 13 сот. | 6 990 000 | 537 692 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 419 / 103 613 / 163 333 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 959 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 811 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 367 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -535 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Прудки д. | 29,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Орион СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Репниково д. | 30 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сантория ДНП | 30 м² | 2,5 сот. | 4 900 000 | 163 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ходаевские дачи КП | 27 м² | 6,3 сот. | 4 300 000 | 159 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рябина СНТ | 31 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 77 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 28 м² | 6,3 сот. | 4 300 000 | 153 571 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Венюково СНТ | 26 м² | 5,1 сот. | 2 499 000 | 96 115 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Столбовая пгт | 29 м² | 4,5 сот. | 2 490 000 | 85 862 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Русь СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 23.09.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 5.1 соток в СНТ "Ветеран ВС". Дом из камня, на ленточном фундаменте. Планировка: кухня, комната , на втором этаже спальня. На участке также расположен гостевой домик: входная группа, и две большие комнаты на первом и втором этаже. Вода сезонная, в дом не заведена, условия во дворе: туалет и летний душ ( вода заведена, установлены бойлеры для ее обогрева). Отопление - печь-камин, конвекторы. Вся инфраструктура в городе Чехов. Остановка рядом. Автобусы ходят регулярно с интервалом в 30 минут. Лес в 200 метрах, озеро Берёзовка в 10 минут езды. Интернет подключен. Круглогодичный подъезд, зимой дороги чистятся. Подъездная дорога к СНТ - асфальт, непосредственно к участку дорога, отсыпанная щебнем. Один взрослый собственник, документы готовы, свободная продажа, межевание есть, без обременений, залогов и прочих арестов. Звоните, будем рады ответить на Ваши вопросы и оперативно показать объект. Агент: Иванова Ольга. Лот: 120177