Симферопольское ш., 39 км от МКАД
Березка СНТ, Подольск гор. округ
Дом 46 м², участок 5 сот., 2010 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈406 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,03 млн → дом ≈869 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 59 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,4 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,72 млн → от пессимистичной прибыль −565 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Вяткино ≈6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15184
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 2 031 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 891 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лучинское СМП-869 СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга СНТ | 5 сот. | 3 250 000 | 650 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга СНТ | 4,8 сот. | 3 700 000 | 770 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бор СНТ | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Никулино СНТ | 6 сот. | 2 399 000 | 399 833 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Никулино СНТ | 5,4 сот. | 2 800 000 | 518 519 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Никулино д. | 8 сот. | 4 147 000 | 518 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Никулино д. | 14,5 сот. | 5 500 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Никулино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 406 / 74 792 / 102 041 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 230 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 720 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никулино д. | 48 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Малое Толбино д. | 46 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 71 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лесник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бор СНТ | 50,5 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 45 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 166 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Василек СНТ | 48,9 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 85 890 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Василек СНТ | 43 м² | 4,8 сот. | 4 300 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Молодинский СНТ | 48 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Василек СНТ | 49 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | 46,2 м² | 6,1 сот. | 10 500 000 | 227 273 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 450 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.03.2026 | 3 500 005 (+50 005) | история площадки |
| 04.05.2026 | 2 750 000 (−750 005) | история площадки |
| 05.05.2026 | 3 550 000 (+800 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 050 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 4 300 000 (+1 250 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 3 300 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЦЕНА СНИЖЕНА НА ПАРУ ДНЕЙ, пока в наличии интересующий меня встречный объект! Не упустите выгоду! Продается отличная дача 46 кв.м для комфортного отдыха и жизни. Строили для себя, все коммуникации продуманы до мелочей, участок полностью благоустроен и ухожен. О доме и планировке: 1 этаж (полностью утеплен): прихожая/коридор, уютная кухня, изолированная спальня и полноценный санузел. 2 этаж: просторная светлая комната (размером с кухню), требует финального утепления (отличный потенциал для расширения пространства). Электричество: 15 кВт, прямой договор с Мосэнергосбытом. Вся проводка абсолютно новая от столба и по всему дому. Счетчик с пультом на столбе. Коммуникации: Вода в доме: заведена из колодца через ПНД-трубу. Магистраль закопана на глубину 1,5 метра (не промерзнет зимой). Есть фотофиксация этапов укладки. Канализация: современный автономный септик (минимум забот, никакого запаха). Благоустроенный участок и посадки: Участок огорожен забором со всех четырех сторон. По периметру забора высажены молодые сосны, создающие приватность. Главная гордость: величественный столетний дуб и две огромные пушистые ели. Плодовый сад: две яблони, слива, кусты смородины, барбарис, облепиха и деликатесная ежемалина. Для посадок: две надежные теплицы из ПВХ. Инфраструктура на участке и в СНТ: Удобное парковочное место, отсыпанное щебнем. Уютная деревянная беседка для вечерних посиделок. Прочный железный сарай на прочном основании, утеплен и аккуратно обшит сайдингом (идеален для хранения инструмента). Аккуратный уличный туалет. Безопасность и доступ: въезд в СНТ через автоматические ворота (открываются с пульта). Дороги зимой регулярно чистят, многие соседи живут круглый год. Низкие взносы всего 13 000 рублей в год! Транспорт и локация: В 1 км автобусная остановка (автобус ходит раз в 23 часа). В 3,5 км вся городская инфраструктура: школа, детский сад, сетевые магазины, поликлиника и крупная автобусная остановка с частыми рейсами. Цена актуальна ОГРАНИЧЕННОЕ ВРЕМЯ! Документы полностью готовы к сделке. Один взрослый собственник. Звоните прямо сейчас, чтобы успеть зафиксировать выгодную цену и записаться на просмотр! По запросу отправлю фото скрытых работ (прокладка труб).