Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Солнечный СНТ, Чехов гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 63 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −878 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Луч ≈3,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15181
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 047 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 903 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 371 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнышково д. | 7 сот. | 1 920 000 | 274 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнышково д. | 7,1 сот. | 933 240 | 131 442 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик СНТ | 2 сот. | 599 000 | 299 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнышково д. | 8,1 сот. | 1 650 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Медик-1 СНТ | 4 сот. | 1 425 000 | 356 250 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 814 / 62 814 / 83 607 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -877 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Солнышково д. | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель СНТ | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Чайка СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 83 607 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 549468. Предлагается к продаже дом - дача 35м2 на участке 4 сот в деревне Солнышково муниципального округа Чехов, СНТ "Солнечный". Так же (бонусом напротив) продается второй участок 2.35с с гаражом (недостроенным) на фундаменте. Всего получается 6 сот. На двух участках есть свет 15квт, новый счетчик (напрямую в Россети договор заключен) Дом зарегистрирован как жилой , можно прописаться. На оба участка сделали межевание. Продажа прямая, один взрослый собственник, возможна ипотека. Дача деревянная. Требуется косметический ремонт . Планировка: 1-й этaж - приxoжая, куxня-гостинaя и 2 cпaльни (5м2; 7м7)2-й этаж - мансардный не утеплен, там крыша. В большой комнате есть печь , требует побелки и проверки печника (давно не заводили)Коммуникации: электричество 15 кВт, вода -централизованный летний водопровод. Участок правильной формы, рельеф местности ровный, огорожен. Участок абсолютно сухой, сырости нет вообще. Сад с шикарными яблонями старых сортов СССР (плодоносящий). Дорожки выложены тротуарной плиткой.Наличие дополнительных строений:баня из кирпича 21 м2 (парилка, зона хранения с лестницей на 2эт и летний туалет, второй этаж можно сделать жилым) гараж (недоделанный), парник. Есть парковочное место. Круглогодичный подъезд. Дружные coceди, многие пpоживают поcтoянно. СНТ охраняется, установлена система видеонаблюдения, въезд на территорию по электронным пропускам. Тихое, уютное СНТ с чистыми дорогами, недалеко лес, три больших озера, пляж с песком Граверного карьера. Лучшая локация по удобству подьезда и качественному отдыху у воды. Взносы небольшие ,никаких поборов, все четко. Долгов нет. СНТ находится в 10 минутах езды от жд станции Чехов Курского направления, на расстоянии 500 метров остановка общественного автобуса 38 - 2 остановки до жд станции г. Чехов. Полный пакет документов готов к сделке, дом и участки без обременений. Подходит под ипотеку. Свободная продажа, показ по договоренности.