Симферопольское ш., 26 км от МКАД
Подольск г., Подольск гор. округ
Дом 50 м², участок 6,7 сот., 2013 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 63 %
Земля ≈451 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 3,02 млн → дом −23 тыс. ₽, −460 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 58 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,33 млн / целевая ≈4,8 млн / пессимист. ≈4,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈716 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Гривно ≈2,9 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15179
Рейтинг 57/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 451 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 023 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −23 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −460 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березка-4 СНТ | 5 сот. | 2 650 000 | 530 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-4 СНТ | 12,5 сот. | 11 000 000 | 880 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-4 СНТ | 6,9 сот. | 2 500 000 | 362 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березка-4 СНТ | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Березка-2 СНТ | 4,5 сот. | 3 500 000 | 777 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 4,7 сот. | 2 500 000 | 531 915 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-1 СНТ | 4,5 сот. | 2 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Лесной СНТ | 5 сот. | 3 425 000 | 685 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 000 / 106 000 / 127 586 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 333 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 066 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 800 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 716 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Модуль СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный-2 СНТ | 51 м² | 5,5 сот. | 3 999 000 | 78 412 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сергеевка д. | 50 м² | 9 сот. | 6 300 000 | 126 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сергеевка д. | 50 м² | 9 сот. | 6 300 000 | 126 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Новогородово д. | 50,2 м² | 9,8 сот. | 6 400 000 | 127 490 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Сергеевка д. | 49,3 м² | 8,7 сот. | 6 290 000 | 127 586 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Родина СНТ | 49,9 м² | 5,8 сот. | 4 500 000 | 90 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | ЗИО №1 СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 2-Толбино СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Роса СНТ | 51,7 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 164 410 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Автоматические ворота в СНТ. Участок огорожен забором. Дорога - асфальт до въездных ворот, до участка - асфальтная крошка. Кроме дома, есть два сарая - старый и новый, уличный туалет. На участке на 40% фруктовый сад. Теплица новая. Есть ворота для заезда на участок.