Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Ивановское с., Чехов гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., 2022 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 673 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −967 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Чехов ≈7,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15171
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 196 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 673 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 527 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ивановское с. | 16,1 сот. | 2 400 000 | 149 068 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское с. | 6,3 сот. | 1 680 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское с. | 8,6 сот. | 950 000 | 110 465 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское с. | 7 сот. | 2 050 000 | 292 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское с. | 17,6 сот. | 1 317 000 | 74 830 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское с. | 13,6 сот. | 1 018 500 | 74 890 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское с. | 23 сот. | 2 700 000 | 117 391 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское с. | 12,8 сот. | 13 400 000 | 1 046 875 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивановское с. | 7,2 сот. | 1 999 999 | 277 778 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивановское с. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 718 / 87 977 / 141 243 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 818 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 373 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -967 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Лопасня СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пешково с. | 36,1 м² | 6,8 сот. | 12 000 000 | 332 410 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 35,4 м² | 7,3 сот. | 5 000 000 | 141 243 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Репниково д. | 36 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Городище д. | 33,5 м² | 4 сот. | 2 150 000 | 64 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Профтехобразование СНТ | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | огородные участки Ветеран | 36 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Профтехобразование СНТ | 34,1 м² | 5,9 сот. | 1 900 000 | 55 718 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ходаево д. | 37 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 121 622 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Солнечный Круг пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный домик с баней в живописном районе. Потрясающий вид на золотые купола церкви и ночной Чехов. Участок ровный, без насаждений. Отличное место для отдыха от городской суеты.