Симферопольское ш., 41 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 65 м², участок 8,5 сот., щитовой, 1960 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 23.09.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 70 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль −595 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Ивачково ≈1,1 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15168
Рейтинг 36/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 302 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Столбовая пгт | 8,5 сот. | 4 200 000 | 494 118 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 6,2 сот. | 1 800 000 | 290 323 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 16 сот. | 5 200 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 8,1 сот. | 1 190 000 | 146 914 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Детково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивачково д. | 6,5 сот. | 1 750 000 | 269 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Столбовая пгт | 6,5 сот. | 3 500 000 | 538 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 59 940 / 100 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 225 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -595 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Дубрава СНТ | 73 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 65 753 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Теремок СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Троицкое с. | 63,8 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 61 129 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ходаево д. | 70 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мичуринец СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 46 278 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Цветники СНТ | 56,7 м² | 8,5 сот. | 3 900 000 | 68 783 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Таврия СНТ | 76 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 48 684 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ветераны Столицы СНТ | 84,1 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 35 672 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лесовод ТСН | 80 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Луч СНТ | 51 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 90 196 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 11.10.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 22.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный домик площадью 64,7 кв.м на ухоженном участке 8.5 соток. Дом расположен в СНТ Дружба-2, в десяти минутах ходьбы от станции Ивачково (66 км). Дом выполнен по щитовой технологии и обшит вагонкой, 1960-го года постройки. По документам жилой. В доме два этажа. Отопление конвекторное, электрическое. Есть буржуйка! Летний водопровод, с апреля по октябрь, заведен в дом. Колодец для серой воды (3 кольца). Участок ровный и ухоженный, прямоугольной формы. Подъезд круглогодичный, асфальтовая крошка. На участке расположена новая хозпостройка 12 кв.м с хозяйственной комнатой, туалетом и душем. Кроме того, отдельно построена баня из бруса, без отделки. Есть плодовые деревья, кусты малины и смородины. Рядом с участком имеется водяная колонка. Территория СНТ охраняется, ведется видеонаблюдение и освещение. Контейнер для мусора. Низкие ежегодные взносы! Недалеко река Ока! Есть всё необходимое для ведения садоводства и огородничества, а также приятного время препровождения на природе! Звоните, пишите, оперативный показ!!!