Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Горелово д., Чехов гор. округ
Дом 22,5 м², участок 8,7 сот., 2022 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈184 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈450 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −920 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈14,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15166
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11.9 |
| торг | 5 | 57 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.4 |
| участок | 5 | 43 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 599 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 601 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горелово д. | 10 сот. | 1 317 360 | 131 736 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелово д. | 9 сот. | 1 730 000 | 192 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелово д. | 31,8 сот. | 6 113 280 | 192 242 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелово д. | 9,2 сот. | 2 500 000 | 271 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелово д. | 12,7 сот. | 2 413 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелово д. | 6,3 сот. | 1 300 000 | 206 349 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелово д. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелово д. | 7,8 сот. | 1 650 000 | 211 538 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелово д. | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 450 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 119 674 / 180 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 812 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 671 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 531 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -920 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Солнечный Круг пос. | 24 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горелово д. | 25 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Изумруд СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ермолово д. | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | 50 лет Октября СНТ | 23 м² | 6,8 сот. | 2 699 000 | 117 348 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Березенки д. | 25 м² | 8 сот. | 1 890 000 | 75 600 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Нара Вилладж КП | 24 м² | 8 сот. | 1 499 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Высоково д. | 25 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 40-й Годовщины Октября СНТ | 23,3 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 128 755 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ромашкино-3 дп | 26 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 65 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаеться дом. Деревня. Рядом остановка, школьный автобус возит до школы. Рядом п. Дубна все магазины. Ворота автомат. Пишите отвечаю всегда. Звонок могу не принять