Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Золотая Подкова КП, Воскресенск гор. округ
Дом 72,9 м², участок 8,1 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 50 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,91 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 71 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,71 млн / целевая ≈5,14 млн / пессимист. ≈4,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈391 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 9 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1515
Рейтинг 38/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 37 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 293 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 907 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 159 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Южное Золотово ДНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотово д. | 13,9 сот. | 1 650 000 | 118 705 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотово д. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Золотово д. | 8,8 сот. | 2 000 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сосновый Бор СНТ | 7,7 сот. | 1 020 000 | 132 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алешино сл. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 14,3 сот. | 3 150 000 | 220 280 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино сл. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 458 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 250 / 75 776 / 82 857 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 140 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 569 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 391 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Рыболово 2 дп да: «душевая» + «ремонтом» | 78 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 96 154 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Городище д. да: «санузел» + «мебелирован» | 70 м² | 8,5 сот. | 5 800 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Городище д. да: «сан.узле» + «ремонтом» | 76,9 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 78 023 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Благодарово СНТ да: «санузел» + «мебель» | 68 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Аргуново-1 КП да: «туалет в доме» + «мебель» | 67 м² | 8,5 сот. | 3 400 000 | 50 746 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Морозово КП да: «санузел» + «ремонтом» | 80 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом, полностью готовый к проживанию. Оформлен как жилой возможна постоянная прописка. На первом этаже просторная кухня-гостиная, комната, санузел и котельная; на втором две комнаты и ещё один санузел. Большие окна во