Симферопольское ш., 88 км от МКАД · земля с домом
Коптево СНТ, Серпухов гор. округ
Участок 14 сот.
Дом по описанию: «На участке находится зарегистрированный дом площадью ( прекрасно подойдёт для кратковременного проживания или проживания строителей при постройке основного…»
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 46 % · по фото: дом 3, участок 4, WOW 2
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 722 тыс. → дом ≈678 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тарусская ≈14,4 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15148
Рейтинг 20/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 80 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.1 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.7 |
| МКАД | 15 | 17 % | 2.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.2 |
| участок | 5 | 91 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленькая постройка, состояние визуально неудовлетворительное |
| участок и сад | 4 | заросший участок с плодовыми деревьями и кустарниками |
| окружение | — | информация об окружении отсутствует |
| WOW | 2 | низкий потенциал для быстрого флиппинга, скорее покупка земли |
Участок с заросшей территорией и ветхим строением, подходит для строительства основного дома. модель max-code, фото: 4, 08.11 21:47
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 561 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 722 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 678 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коптево СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коптево СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево д. | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коптево д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коптево-2 СНТ | 14 сот. | 703 200 | 50 229 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коптево-2 СНТ | 24 сот. | 2 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коптево-2 СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коптево-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 60 465 / 114 103 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Трухачево д. | 40 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мото СНТ | 36 м² | 12,8 сот. | 999 000 | 27 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дружба СНТ | 43 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 60 465 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Южная Долина ДНП | 36 м² | 9 сот. | 2 190 000 | 60 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Родник СНТ | 36 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 97 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мещериново д. | 42,7 м² | 13 сот. | 2 300 000 | 53 864 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Липицы с. | 39 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 102 564 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Липицы с. | 39 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 114 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Лужки д. | 37,9 м² | 20,4 сот. | 30 000 000 | 791 557 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Щеболово д. | 40 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 400 000 |
Описание
Всем доброго дня. Продается участок от собственника в Снт Коптево. Кадастровый номер 50:32:0080115:82. Земельный участок в экологически чистом районе, 14 соток. На участке находится зарегистрированный дом площадью ( прекрасно подойдёт для кратковременного проживания или проживания строителей при постройке основного дома и обустройства участка!) На участке находятся продоносные деревья и кустарники (яблони, орешник(фундук).