Симферопольское ш., 63 км от МКАД · земля с домом
Полесье ДНП, Серпухов гор. округ
Дом 32 м², участок 9,5 сот.
Дом по описанию: «Домик стоит на винтовых сваях, обшит Осп.»
Цена 1,49 млн ₽, снижали с 1,64 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 20.12.2024.
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 956 тыс. → дом ≈534 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈642 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: вода — нет; в описании: скважина.
До ст. пл. 92 км ≈14 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15145
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 71 % | 35.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 34 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 50 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 602 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 956 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 534 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Съяново-2 д. | 25 сот. | 5 700 000 | 228 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полесье ДНП | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкин холм пос. | 7,5 сот. | 635 000 | 84 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкин холм пос. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисенки д. | 10,7 сот. | 1 500 000 | 140 187 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Съяново-2 д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкин холм пос. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкин холм пос. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкин холм пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкин холм пос. | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 91 585 / 193 750 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 448 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 641 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Съяново-2 д. | 32 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисичкин холм пос. | 30 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 156 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Клейменово д. | 32 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 193 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисичкин холм пос. | 26,5 м² | 10 сот. | 4 750 000 | 179 245 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Венский Лес КП | 36 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Полиграфист СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Полиграфист СНТ | 32 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горелово д. | 32 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 140 625 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рассвет СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ромашкино-2 ТСН | 30,6 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 91 503 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.12.2024 | 1 547 000 | история площадки |
| 07.01.2025 | 1 635 000 (+88 000) | история площадки |
| 24.01.2025 | 1 585 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.03.2025 | 1 555 000 (−30 000) | история площадки |
| 10.03.2025 | 1 495 000 (−60 000) | история площадки |
| 18.03.2025 | 1 465 000 (−30 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 1 430 000 (−35 000) | история площадки |
| 10.04.2025 | 1 395 000 (−35 000) | история площадки |
| 24.04.2025 | 1 345 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.11.2025 | 1 295 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.01.2026 | 1 447 000 (+152 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 1 398 000 (−49 000) | история площадки |
| 24.03.2026 | 1 298 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.04.2026 | 1 570 000 (+272 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 1 290 000 (−280 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 347 000 (+57 000) | история площадки |
| 12.09.2026 | 1 490 000 (+143 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с хозяйственной постройкой площадью 32кв. М. Так же на участке остаётся свайное поле из 27 свай, размер 9м на 3 м. Участок квадратной формы немного под уклон. Домик стоит на винтовых сваях, обшит Осп. Не утеплен. Домик углом, стороны 6м*9м, с торца 3м. Электричество на границе. Воды нет, у соседей скважины от 35 до 50м. Дорога из щебенки до участка. Дороги чистят круглый год, охрана, шлакбаум. Возможен обмен на спецтехнику, автомобиль.