Симферопольское ш., 85 км от МКАД · земля с домом
Митинские Овраги СНТ, Пущино гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «Продаётся участок 12 соток с летним домом в Снт "Митинские овраги" (участок 67).»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 % · по фото: дом 5, участок 7, окружение 6, WOW 4
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 700 тыс. → дом ≈800 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈984 тыс. → от пессимистичной прибыль −791 тыс. ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Ока ≈15,6 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15143
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 44 % | 2.2 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 56 % | 5.6 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький летний домик, состояние удовлетворительное |
| участок и сад | 7 | есть теплица, плодовые кусты и детская площадка |
| окружение | 6 | граничит с оврагом, есть круглогодичный подъезд |
| WOW | 4 | потенциал участка под строительство основного дома |
хороший участок с коммуникациями для строительства, но сам дом лишь временное жилье модель max-code, фото: 4, 09.11 01:05
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Грызлово д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Митинские Овраги СНТ | 7,2 сот. | 400 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Грызлово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Грызлово д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Грызлово д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Биоприбор СНТ | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Грызлово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Биоприбор СНТ | 12 сот. | 930 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Биоприбор СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Грызлово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 37 143 / 122 917 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 230 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 168 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -791 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Аладьино СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Опушка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 755 555 | 25 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Аладьино д. | 28 м² | 8 сот. | 820 000 | 29 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Митинские Овраги СНТ | 24 м² | 13 сот. | 2 950 000 | 122 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Заокская Долина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 24 м² | 6,4 сот. | 1 999 000 | 83 292 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Глебово д. | 32 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 73 438 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Коптево д. | 35 м² | 7,2 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 12 соток с летним домом в Снт "Митинские овраги" (участок 67). Подходит для строительства загородного дома или комфортного дачного отдыха. Соседи есть с двух сторон, от них отделяет глухой забор из профлиста, с другой стороны участок граничит с оврагом. Обустроена личная парковка, а к самому участку ведет круглогодичный подъезд дороги зимой чистят. Сюда уже подведено электричество и заведен редкий для дачных поселков круглогодичный центральный водопровод. На территории расположен летний домик размером 6х5 метров, который можно использовать для отдыха или как временное жилье на период строительства. Есть сарай 6х3 метра, который разделен на два помещения: хозблок для инструмента и санузел. В санузле уже установлен бойлер для горячей воды и душ. На участке также стоит теплица 6х3 метра и ровная площадка 5х3,5 метра под беседку или зону барбекю. Для детей обустроена замечательная игровая площадка, сделанная своими руками. На участке растет смородина, крыжовник, ежевика, гортензия и др. Один собственник. Цена: 1 500 000 рублей. Кадастровый номер 50:60:0020207:597.