Симферопольское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Изумруд СНТ, Чехов гор. округ
Участок 5,6 сот.
Дом по описанию: «Продам дачу, ровный, ухоженный, сухой участок, есть летний дом под реконструкцию, сарай, мангальная зона, колодец.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 % · по фото: дом 3, участок 7, WOW 4
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,05 млн → дом ≈451 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −603 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈50 м².
Коммуникации: колодец.
До ст. Чехов ≈12 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15141
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 84 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 67 % | 3.3 |
| МКАД | 15 | 69 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый деревянный дом, требует капитальной реконструкции |
| участок и сад | 7 | ухоженный участок с грядками, кустарниками и цветниками |
| окружение | — | информация отсутствует |
| WOW | 4 | средний потенциал для бюджетного дачного флиппинга |
Хороший ухоженный участок с потенциалом, но дом требует серьезных вложений в ремонт модель max-code, фото: 4, 09.11 03:36
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 265 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 049 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 451 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубрава СНТ | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ваулово д. | 6 сот. | 1 235 000 | 205 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ваулово д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ваулово д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ваулово д. | 7,1 сот. | 1 862 945 | 262 387 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ваулово д. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ваулово д. | 8,6 сот. | 1 650 487 | 191 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈50 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 311 / 42 009 / 90 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 090 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 986 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 881 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 672 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -603 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈50 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заречье СНТ | 51,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 31 311 | снято (цена объявления) 28.07.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дачное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 42 200 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Беляево СНТ | 53 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, ровный, ухоженный, сухой участок, есть летний дом под реконструкцию, сарай, мангальная зона, колодец. Круглогодичный подъезд. Оминимальные взносы. Цветники, клубника, малина, смородина, крыжовник.