Симферопольское ш., 34 км от МКАД · земля с домом
Лесные Дали СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 45 м², участок 6,4 сот., щитовой.
Дом по описанию: «Плодовые деревья, летний водопровод, 2 этажный щитовой домик, 45 кв. (под снос?).»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 63 %
Земля ≈230 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,47 млн → дом ≈26 тыс. ₽, 578 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,36 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈612 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе; свет — есть.
До ст. Повадино ≈10,9 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15140
Рейтинг 63/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 230 321 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 474 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 26 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 578 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мещерское СНТ | 8 сот. | 10 500 000 | 1 312 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афганец СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесные Дали СНТ | 7,4 сот. | 2 100 000 | 283 784 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Столбищево СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сидориха д. | 8 сот. | 2 490 000 | 311 250 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Единство СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ясное СНТ | 6,7 сот. | 1 139 808 | 170 121 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Минаево д. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сидориха д. | 7 сот. | 1 190 344 | 170 049 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 71 249 / 120 833 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 359 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 191 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 023 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 687 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 612 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мещерское СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 999 900 | 74 998 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Полет СНТ | 49,3 м² | 6,7 сот. | 3 995 000 | 81 034 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ясное СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ильинское ИЖС КП | 48 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 120 833 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ | 49,5 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Садко СНТ | 54,7 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 65 814 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Луч СНТ | 51 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 90 196 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Антоновка СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Родничок СНТ | 51 м² | 6,1 сот. | 3 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Лесные дали" в дер. Столбищево, пос. Мещерское, Чеховский район. Электричество, прямой договор с Мосэнерго. Газ по границе. Охрана. Стародачное место. Плодовые деревья, летний водопровод, 2 этажный щитовой домик, 45 кв. (под снос?). Удобное транспортное сообщение по Симферопольскому шоссе, 34 км от Мкад. Или автобус от станции Столбовая. Возможен обмен на Белорусское направление. Документы готовы к сделке. Кадастровый 50:31:0070401:16.