Симферопольское ш., 73 км от МКАД · земля с домом
Дубки СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На территории недостроенный блочный дом 30 кв. М., крыша утепленная.»
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 672 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈397 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,1 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15137
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 20.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Гавшино д. | 7 сот. | 1 515 000 | 216 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пущино д. | 6,8 сот. | 981 650 | 144 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вяземские дачи ДНП | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вяземские дачи ДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вяземские дачи ДНП | 7 сот. | 1 120 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гавшино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Автодорожник СНТ | 9 сот. | 999 000 | 111 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Гавшино д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Автодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 92 604 / 156 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 928 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 782 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 635 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 397 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Калиновские Выселки д. | 29,7 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 70 707 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гавшино д. | 32 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 96 875 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Акулово д. | 28 м² | 6 сот. | 2 890 000 | 103 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 28 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.9 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,3 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лисичкин рай КП | 34 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 88 235 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 3 700 000 | 128 472 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 4 900 000 | 146 269 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.9 км | Лисичкин холм пос. | 30 м² | 7 сот. | 4 700 000 | 156 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Скала СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся садовый участок 6 соток в Снт Дубки. Находится непосредственно вблизи города Серпухов, с удобной транспортной доступностью по трассе М-2 Симферопольского шоссе. Подъезд к участку круглогодичный, зимой дороги чистятся. Территория охраняется сторожем, въезд на территорию Снт оборудован автоматическими воротами с пультом. Участок ровный и ухоженный, на участке имеются яблони, смородина, малина, черноплодная рябина. На территории недостроенный блочный дом 30 кв. М., крыша утепленная. Также на участке хозблок из блоков 6 кв. М., колодец для полива в 3 кольца. Водоснабжение центральное с мая по октябрь. Электричество подведено к дому. Вокруг Снт сосновый лес с грибами. Продажа от собственника, возможен адекватный торг. Осмотр по договорённости, пишите/звоните.