Новорязанское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Полет СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется садовый дом общей площадью 40 кв.м.,»
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 702 тыс. → дом ≈448 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈84 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бронницы ≈7,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1513
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 323 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 448 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полет СНТ | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино ТСН | 6,1 сот. | 1 800 000 | 295 082 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Лебяжье ТСН | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ромашкино ТСН | 15 сот. | 3 050 000 | 203 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашкино ТСН | 40 сот. | 8 900 000 | 222 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашкино ТСН | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лебяжье ТСН | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ежик-3 СНТ | 14 сот. | 1 697 000 | 121 214 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ежик-3 СНТ | 10 сот. | 1 897 777 | 189 778 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 810 / 57 916 / 83 551 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 328 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 095 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 84 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Связь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 55 533 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Виктория СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вдохновение СНТ | 38 м² | 7 сот. | 1 990 000 | 52 368 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Вираж СТ | 38,3 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 83 551 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ранет СНТ | 46 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 60 870 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-2 СНТ | 33 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 75 758 | снято (цена объявления) 22.07.2026 | сохраненная копия |
| 8.9 км | Автозаводец СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 48 810 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вираж СТ | 43 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 66 279 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается зeмельный участок прямоугольной формы общей площадью 5 соток (по факту 8 соток), в СНТ Полет-1 Чеховского р-на. Участок ровный, сухой с небольшим количеством фруктовых деревьев. На учaсткe имеется садовый дом общей площадью 40 кв.м.,