Симферопольское ш., 56 км от МКАД · земля с домом
Экономика-1 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 47,2 м², участок 8,8 сот.
Дом по описанию: «Продается дача, земельный участок 8,8 сот, в Снт "Экономика-1", садовый дом 47,2 м2.»
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈944 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −836 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈9,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15123
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 69 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.6 |
| участок | 5 | 44 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 551 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 184 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 416 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Завалипьево д. | 8,8 сот. | 1 000 000 | 113 636 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Завалипьево д. | 5,5 сот. | 1 190 000 | 216 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мальцы д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Антенна СНТ | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Завалипьево д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Завалипьево д. | 12,5 сот. | 2 550 000 | 204 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Завалипьево д. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Антенна СНТ | 8,6 сот. | 1 250 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Баранцево д. | 21 сот. | 2 750 000 | 130 952 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Баранцево д. | 8,5 сот. | 2 050 000 | 241 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 944 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 60 000 / 88 889 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 897 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 607 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -836 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Снежная Долина СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мукомол СНТ | 45 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шелково д. | 50 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Орбита СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Шарапова Охота СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Арнеево д. | 48 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 114 583 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Луч-ЗИЛ СНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 190 000 | 43 800 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нерастанное СНТ | 41 м² | 10 сот. | 2 850 000 | 69 512 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, земельный участок 8,8 сот, в Снт "Экономика-1", садовый дом 47,2 м2. В доме проведено иэлектричество, на первом этаже небольшая крытая веранда, кухня, жилая комната. Второй этаж мансардный. Дом простроен из бревен и обшит вагонкой. Участок угловой, в шaговой дoступнocти рeкa и лес. Въезд в Снт через шлагбаум. Вывоз мусора. Прекрасное место для отдыха от городской суеты. Спокойные соседи. Торг уместен.