Симферопольское ш., 45 км от МКАД · земля с домом
Васильково-2 ДНТ, Чехов гор. округ
Дом 24 м², участок 9,5 сот.
Дом по описанию: «Дачный домик 24 м2, утепление 100 мм, на сваях, стеклопакеты, металлическая дверь.»
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.05.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 53 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,31 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 64 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −554 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чернецкое ≈5,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15122
Рейтинг 36/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.9 |
| участок | 5 | 50 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 176 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 341 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Васильково-2 ДНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково-2 ДНТ | 30 сот. | 5 400 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково-2 ДНТ | 13,5 сот. | 2 200 000 | 162 963 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково-2 ДНТ | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 6,8 сот. | 790 000 | 116 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково ДНТ | 17 сот. | 2 350 000 | 138 235 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково СТ | 16,4 сот. | 2 500 000 | 152 439 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильково ДНТ | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильково-2 ДНТ | 9 сот. | 1 706 200 | 189 578 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильково ДНТ | 20 сот. | 2 350 000 | 117 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 286 / 108 000 / 142 857 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 724 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -553 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Васильково ДНТ | 24 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тюфанка д. | 28 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Алферово д. | 28 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Хлевино д. | 25 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Богдановка д. | 20 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ваулово д. | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Шарапово с. | 20 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Солнечный Круг пос. | 24 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ходаево д. | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 05.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 22.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.06.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 12.09.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в благоустроенном поселке. Самый центр поселка, рядом с детской площадкой. 9,5 соток, забор по периметру, электричество 15 квт, въезд и откатные электрические ворота. Дачный домик 24 м2, утепление 100 мм, на сваях, стеклопакеты, металлическая дверь. + 2 -Ая бытовка хоз. Блок, размер 6х2. Участок подходит под семейную ипотеку. Оформлял и у банка не было вопросов. Отказался в связи со сменой работы и переездом. Все Вопросы по телефону.