Симферопольское ш., 68 км от МКАД · земля с домом
Нива СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 30 м², участок 7,3 сот.
Дом по описанию: «Продаётся современная дача для круглогодичного отдыха тёплый и уютный дом 30 кв. М постройки 2022 года на участке 7,26 сотки.»
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Авангард ≈1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15116
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 30 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 121 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 869 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нива СНТ | 10 сот. | 1 640 000 | 164 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воздвиженка д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воздвиженка д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 367 / 83 333 / 103 333 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 422 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 101 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заря СНТ | 30 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Конденсатор-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Элерон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 601 000 | 53 367 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Пролетарский пос. | 30 м² | 4,7 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Фортуна СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Большие Всходы ДПК | 29 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 224 138 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Рыжиково КП | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Волково-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся современная дача для круглогодичного отдыха тёплый и уютный дом 30 кв. М постройки 2022 года на участке 7,26 сотки. Участок огорожен забором из профнастила, межевание выполнено, документы Егрн на руках. Зимой дороги чистятся, так что подъехать можно в любой сезон. В дом заведена вода из колодца (10 колец) и электричество 15 квт, смонтирована система тёплых полов зимой здесь по-настоящему тепло. До ж/д станции Авангард 10 минут пешком по асфальтированной дороге. Один взрослый собственник. Код пользователя: 152193. Номер в базе: 14044570.