Симферопольское ш., 67 км от МКАД · земля с домом
Караськина охота КП, Серпухов гор. округ
Дом 150 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «Дом 150м2.»
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 4 тыс. ₽ от 07.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 859 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 43 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,92 млн / целевая ≈9,82 млн / пессимист. ≈8,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,18 млн ₽, маржа 37 %, ROI 57 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авангард ≈8,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15114
Рейтинг 79/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 859 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 141 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тверитино д. | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тверитино д. | 38 сот. | 3 000 000 | 78 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 9,4 сот. | 1 100 000 | 117 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 17 сот. | 11 000 000 | 647 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 10,8 сот. | 700 000 | 64 815 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тверитино д. | 20 сот. | 1 680 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 74 589 / 100 694 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 917 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 371 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 825 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 184 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Лесное Озеро ДНТ да: «санузел» + «отделки» | 161 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 54 658 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Вяземские Сады КП да: «ванная» + «отделку» | 145 м² | 10,7 сот. | 7 000 000 | 48 276 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Верхнее Шахлово д. да: «ванные» + «мебелью» | 146 м² | 10 сот. | 12 900 000 | 88 356 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Совин СНТ да: «ванная» + «отделка» | 147 м² | 10 сот. | 10 700 000 | 72 789 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сафоново д. да: «ванная» + «отделка» | 147 м² | 10 сот. | 12 250 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Глазово д. да: «ванной» + «под ключ» | 140 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Глазово д. да: «ванной» + «под ключ» | 140 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 42 857 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Южные Дачи КП да: «ванные» + «отделка» | 144 м² | 10 сот. | 13 600 000 | 94 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Южные Дачи КП да: «ванные» + «отделка» | 144 м² | 10 сот. | 14 500 000 | 100 694 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рыжиково д. да: «ванная» + «отделка» | 144 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 3 500 | история площадки |
| 12.08.2026 | 3 500 000 (+3 496 500) | история площадки |
| 12.09.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже участок 10 сот. Дом 150м2.