Новорязанское ш., 76 км от МКАД · земля с домом
Непецино с., Коломенский гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «На участке есть садовый домик, теплица и сарай.»
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 40 % · по фото: дом 2, участок 6, окружение 7, WOW 3
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,01 млн → дом ≈842 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Непецино ≈2,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1511
Рейтинг 41/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: площадь дома, материал, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 3.4 |
| дом | 5 | 11 % | 0.9 |
| сад | 5 | 56 % | 4.3 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 7.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 67 % | 10.3 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.9 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | только мелкие постройки, основного дома на фото нет |
| участок и сад | 6 | ровный участок с травой, теплицей и батутом |
| окружение | 7 | рядом река, соседи и дорога |
| WOW | 3 | низкий потенциал для флиппинга из-за отсутствия дома |
Объект представляет собой участок с хозпостройками; для флиппинга нужен полноценный дом. модель max-code, фото: 4, 08.11 19:21
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 995 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 008 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Непецино с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Санино д. | 33,5 сот. | 3 000 000 | 89 552 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Непецино с. | 18 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Санино д. | 11,6 сот. | 1 200 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Непецино с. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Непецино с. | 7,2 сот. | 1 400 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Непецино с. | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Санино д. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Санино д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Непецино с. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 850 000 |
Описание
Продам ухоженный участок ИЖС/ЛПХ правильной прямоугольной формы. Территория огорожена забором со всех сторон, неподалёку протекает река, вокруг живут соседи. На участке есть садовый домик, теплица и сарай. Подведено электричество мощностью 15 кВт,