Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Лесовод-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 30.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈386 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,32 млн → дом ≈333 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,77 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −540 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Чехов ≈1,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15109
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 47 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 386 218 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 317 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 10 сот. | 5 150 000 | 515 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 18 сот. | 6 200 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 525 000 | 452 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 13,2 сот. | 14 000 000 | 1 060 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 7,5 сот. | 8 000 000 | 1 066 667 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 47 сот. | 8 460 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 25 сот. | 11 600 000 | 464 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 11,7 сот. | 4 400 000 | 376 068 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Офицерский пос. | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 860 / 98 834 / 145 299 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 627 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 488 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -540 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Сокольники СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 30 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Детково д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесовод-2 СНТ | 24,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 122 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Росинка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Милягино СНТ | 30,7 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 48 860 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Филиппины дп | 30 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Захарково д. | 30 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Калинка СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Манушкино д. | 23,4 м² | 7,4 сот. | 3 400 000 | 145 299 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 750 000 (−40 000) | история площадки |
| 06.09.2026 | 2 730 000 (−20 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 650 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:21 | снова в продаже | — → 2 650 000 |
Описание
В продаже летняя дача 30кв.м. на участке ИЖС 6 соток в Чехове, ТСН СНТ "Лесовод" Дом из панелей с мансардой, обшит сайдингом. Участок ровный, ухоженный, высажены плодовые деревья, выполнен дренаж, огорожен забором с въездными воротами и калиткой. Коммуникации: Электричество 15 кВт, летний водопровод. Удобства: Летний душ и туалет. Расположение: 10 минут пешком / 5 минут на авто до города. Вся городская инфраструктура (магазины, аптеки, транспорт, ж/д станция) в шаговой доступности. Соседи отстроены и проживают постоянно, дороги зимой чистят. Дом не зарегистрирован, подходит под семейную ипотеку для дальнейшего строительства. Дополнительные вопросы и запись на просмотр по телефону; Агент: Савинова Татьяна. Лот: 118960