Симферопольское ш., 46 км от МКАД
Солнечная поляна СНТ, Чехов гор. округ
Дом 76 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,59 млн; первая цена 2,59 млн ₽ от 31.07.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 63 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,47 млн → дом ≈783 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: колодец.
До ст. Вяткино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15101
Рейтинг 43/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 183 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 467 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 303 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Панино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Панино д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Агат СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 7,4 сот. | 1 100 000 | 148 649 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русь СНТ | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Панино д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 923 / 50 643 / 92 754 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -440 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Петровское Парк КП | 83,5 м² | 11 сот. | 15 900 000 | 190 419 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Ветераны Столицы СНТ | 72,8 м² | 8,3 сот. | 3 800 000 | 52 198 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Лучинское СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Факел СНТ | 72 м² | 5,4 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Фауна СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 37 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 65 м² | 4 сот. | 2 400 000 | 36 923 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Солнышково д. | 69 м² | 8 сот. | 6 400 000 | 92 754 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 70 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 214 286 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.3 км | Сокольники СНТ | 67,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 44 379 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Алачково д. | 54,8 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 49 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2026 | 2 590 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 550 000 (−40 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 530 000 (−20 000) | история площадки |
| 06.09.2026 | 2 480 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.09.2026 | 2 800 000 (+320 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 390 000 (−410 000) | история площадки |
| 28.09.2026 | 2 340 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 290 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.10.2026 | 2 250 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 800 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 2 800 000 |
Описание
В продаже летняя дача 75,9 кв.м. на участке ИЖС 8 соток в Чехове, ТСН СНТ "Солнечная поляна". Зарегистрирован как жилой (возможна прописка) Дом выполнен из бруса с мансардой. Фундамент ленточный. Участок ровный, высажены плодовые деревья, огорожен забором с калиткой и распашными воротами. Коммуникации: Электричество 15 кВт подключено, летний водопровод, колодец, септик. Вся городская инфраструктура (школа, детский сад, магазины, аптеки, транспорт, ж/д станция) 3км на станции Столбовой. Соседи отстроены и проживают постоянно, дороги зимой чистят. Подходит под ипотеку. Дополнительные вопросы и запись на просмотр по телефону. Удаленность от МКАД 49км Агент: Савинова Татьяна. Лот: 118956