Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Подберезники с., Коломенский гор. округ
Дом 64 м², участок 8 сот., пеноблок, 2015 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 400 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — электрокотёл; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Шкинь ≈5,3 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №151
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подберезники с. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подберезники с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подберезники с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подберезники с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подберезники с. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подберезники с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федосьино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федосьино с. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 40 412 / 63 281 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 391 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 265 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Энергетик-2 СНТ | 63,1 м² | 6,5 сот. | 2 550 000 | 40 412 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Борисовское д. | 64 м² | 6 сот. | 4 050 000 | 63 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Былина СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Борисовское д. | 60 м² | 8,5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ивантеево СНТ | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Таежный СНТ | 60 м² | 7,7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Каменка пос. | 71,6 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 61 453 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Борисовское д. | 72 м² | 10,8 сот. | 1 599 000 | 22 208 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Таежный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 380 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Лукерьино с. | 59,4 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 193 603 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном селе Подберезники,где много прудов,родников,ягод,грибов,где живут цапли,дикие утки и водятся огромные карпы и др рыба,продаю дом.Дом из пеноблоков 64к/м+мансарда+большая терраса,окна пвх, электрический котел,что позволяет проживать круглогодично.Вода проведена в дом(колодец из11колец),септик(3кольца),душевая.На благоустроенном участке(8соток земли),много плодовых и декоративных деревьев ,кустарников,цветов,отведено место под огород.Дорога до дома отсыпана,зимой чистят.В 500м от дома асфальтированная дорога,где каждый час ходят автобусы до автовокзала в Коломну.А также есть амбулатория и магаэин.В 2км,в с Богдановка находится частная молочная ферма и магазин,а также храм,часовня где освященный источник и купели.,В 5км от дома,в с,Проводник есть школа,д/сад,магазины.В с,Подберезники есть частная конюшня,с обучением верховой езде. Скидка на дом действует на летний период, с сентября стоимость возрастет.