Симферопольское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Манушкино д., Чехов гор. округ
Дом 100 м², участок 6,3 сот.
Дом по описанию: «На участке есть строение площадью 100 кв. М.»
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 5 км, 65 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,62 млн / целевая ≈8,65 млн / пессимист. ≈7,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,4 млн ₽, маржа 44 %, ROI 79 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈3,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15096
Рейтинг 77/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 142 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 558 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Манушкино д. | 12 сот. | 4 150 000 | 345 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 5,5 сот. | 2 350 000 | 427 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Манушкино д. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 20 сот. | 8 500 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. | 8,7 сот. | 5 500 000 | 632 184 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Манушкино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 93 333 / 127 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 617 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 79 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: уровень дома, материал, тип дома; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Долгий Луг СНТ да: «санузел» + «отделке» | 100 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Люторецкое д. да: «ванная» + «меблировка» | 100 м² | 6 сот. | 12 700 000 | 127 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кулаково д. да: «унитаз» + «под ключ» | 104 м² | 6,2 сот. | 9 400 000 | 90 385 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Поповка д. да: «сан узел» + «заезжай и живи» | 105 м² | 6,9 сот. | 9 800 000 | 93 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Пешково с. да: «ванной» + «ламинат» | 99 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 67 677 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. да: «санузла» + «дизайнерскому проекту» | 90 м² | 5,8 сот. | 9 500 000 | 105 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Манушкино д. да: «санузла» + «дизайнерскому проекту» | 90 м² | 6 сот. | 9 650 000 | 107 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Поповка д. да: «санузел» + «отделку» | 105 м² | 6,9 сот. | 9 800 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Кулаково д. да: «санузла» + «мебель» | 107 м² | 6,4 сот. | 7 300 000 | 68 224 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | да: «ванная» + «теплые полы» | 98 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 6,3 соток. На участке есть строение площадью 100 кв. М.