Симферопольское ш.
Родионовка д., Серпухов гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус, 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.01.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 49 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 908 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 59 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −803 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Шарапова Охота ≈3,6 км по прямой; до МКАД на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №15084
Рейтинг 11/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.9 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 908 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 592 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Родионовка д. | 16 сот. | 4 500 000 | 281 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Родионовка д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Родионовка д. | 7,9 сот. | 1 343 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Родионовка д. | 8 сот. | 1 160 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петровское д. | 24 сот. | 5 900 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новые Кузьменки д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новые Кузьменки д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пролетарский пос. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пролетарский пос. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пролетарский пос. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 667 / 60 000 / 106 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 340 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -803 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Фенино д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 75 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рыжиково КП да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 58 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Брусовой утепленный дом, три комнаты, санузел в доме, газовое отопление, водопровод, канализация септик. Великолепная транспортная доступность, автобус до Москвы в 4 мин пешком, вся инфраструктура в пешей доступности. Прописка. Продаем по любой программе: ипотека, сертификаты, материнский капитал.