Носовихинское ш., 70 км от МКАД
Химик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 08.05.2022.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 625 тыс. → дом ≈425 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −588 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); газ — есть; свет — есть.
До ст. Войново ≈11,1 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15080
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 29 167 / 47 917 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 505 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 204 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -588 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Восток СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Уголь СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Уголь СНТ | 46 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 33 696 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-7 СНТ | 45,7 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 45 952 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ландыш СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 29 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Майский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Прибор СНТ | 48 м² | 6 сот. | 9 990 000 | 208 125 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 27 837 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Восход СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Союз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2022 | 1 150 000 | история площадки |
| 23.05.2022 | 1 050 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продаём Дачу в СНТ Химик. Казанское направление, до ж/д станции Авсюнино 10 минут на общественном транспорте, автобусная остановка напротив СНТ. СНТ охраняется, шлагбаум. Шаговая доступность до рынка и магазинов. Большой Земельный участок 12 соток. Огорожен сеткой рыбицей. На участке расположен навес под авто и дровник. Летняя кухня с большой беседкой и душем. Вода заведена, в душе титановый обогреватель, электричество разведено во все помещения, газ-балон. Летний туалет на улице. Большой хозблок с тремя отделениями. Так же на участке расположен двухэтажный брусовой дом, обшитый сайдингом, утеплён, общая площадь 50 кВ.м. Электричество разведено по всему дому. На первом этаже: три комнаты, на втором этаже : одна большая комната. Хозблок Участок ухожен. Вода летний водопровод.