Горьковское ш., 65 км от МКАД
Вереск СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 160 м², участок 8 сот.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 04.03.2022.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 57 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 448 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 51 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈3,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,74 млн / целевая ≈9,66 млн / пессимист. ≈8,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,58 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈2,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15078
Рейтинг 65/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 36.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 971 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 448 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вереск СНТ | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Вереск СНТ | 6,9 сот. | 420 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Вереск СНТ | 13,7 сот. | 840 000 | 61 314 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вереск СНТ | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вереск СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вереск СНТ | 9,7 сот. | 555 000 | 57 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 7 сот. | 280 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 034 / 68 090 / 139 064 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 200 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 663 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 585 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вереск СНТ да: «санузел» + «отделка» | 150 м² | 8 сот. | 10 700 000 | 71 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | да: «санузла» + «мебелью» | 158,2 м² | 8 сот. | 22 000 000 | 139 064 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Грибово-3 дп да: «ванные» + «въезжай и живи» | 165 м² | 8 сот. | 10 700 000 | 64 848 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новое Гаврино КП да: «санузел» + «теплый пол» | 150,5 м² | 8 сот. | 17 000 000 | 112 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Большие Дворы пгт да: «сан узлом» + «ремонт» | 145 м² | 7,5 сот. | 7 400 000 | 51 034 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новое Гаврино КП да: «санузла» + «под ключ» | 176 м² | 8 сот. | 9 980 000 | 56 705 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.03.2022 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается добротная дача ! В черте города Электрогорск . Дом 160 кв.м на участке 8 соток. Все вопросы по телефону.