Горьковское ш., 50 км от МКАД
Союз-6 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Коттедж 64 м², участок 10 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,92 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 46 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,02 млн / целевая ≈6,32 млн / пессимист. ≈5,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,56 млн ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Ковригино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №15077
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 77 % | 32.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 583 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 917 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ивушка СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ковригино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ковригино д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ковригино д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Краснознаменец СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 041 / 93 750 / 176 621 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 559 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | 67,1 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 101 341 | в продаже 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 69,8 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 118 911 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | 54 м² | 7,5 сот. | 3 300 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Дубрава КП | 73,7 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 81 411 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 54,3 м² | 8,6 сот. | 2 500 000 | 46 041 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Дубрава-3 КП | 80 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Калитино д. | 70 м² | 6,1 сот. | 6 800 000 | 97 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | 50,9 м² | 10,2 сот. | 8 990 000 | 176 621 | в продаже 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.1 км | Горки д. | 47,7 м² | 9 сот. | 2 983 500 | 62 547 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 10:21 | снято | 3 500 000 → — |
Описание
Номер объекта: 539368. id539368 Продам дачу на земельном участке 10 соток. Прекрасное расположение. В пешей доступности ж/д станция, сетевой магазин, автобусная остановка. Многие соседи живут постоянно. Дом крепкий, в хорошем состоянии, строился для себя. На участке есть баня и беседка. Из коммуникаций: свет, скважина, туалет на улице. ГАЗ проходит по границе. В собственности более 15 лет, все документы готовы к сделке. Звоните, показ по предварительной договоренности. AFY-506737653