Горьковское ш., 60 км от МКАД
Грибовское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 30.08.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,48 млн → дом −180 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −117 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Вохна ≈3,5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15071
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 48 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 477 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 480 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Грибово ДНП | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 19 сот. | 3 950 000 | 207 895 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,7 сот. | 2 390 000 | 274 713 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Грибовское СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 380 000 | 297 500 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,1 сот. | 600 000 | 49 587 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11,1 сот. | 620 000 | 55 856 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 836 / 54 286 / 116 471 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 885 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Мир СНТ | 35,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 26 836 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дубрава-3 КП | 39,1 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 186 701 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Грибовское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Субботинский СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 33 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 42,5 м² | 7,4 сот. | 4 950 000 | 116 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Ветеран СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рябина СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дубки СНТ | 30 м² | 8 сот. | 890 000 | 29 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.08.2025 | 1 450 000 | история площадки |
| 30.09.2025 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача для тех, кто хочет уединиться от городской суеты в окружении природы. Дача находится в 55 км от Москвы, в черте г. Павловский Посад. На участке, площадью 700 кв. метров находится деревянный утепленный дом 6 на 6 метров. Электричество, скважина. Торг.