Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Янтарное СТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 14.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈200 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,8 млн / целевая ≈4,32 млн / пессимист. ≈3,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 58 %, ROI 141 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сычёво ≈3,8 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1507
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Щепотьево д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Щепотьево д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щепотьево д. | 9,1 сот. | 1 990 000 | 218 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Успех СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щепотьево д. | 6,4 сот. | 1 335 000 | 208 594 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щепотьево д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Щепотьево д. | 15 сот. | 1 990 000 | 132 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щепотьево д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щепотьево д. | 13 сот. | 3 150 000 | 242 308 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Щепотьево д. | 12,8 сот. | 2 800 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 636 / 96 154 / 124 464 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 805 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 844 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 249 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 141 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Змеево д. | 48 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Семёновское д. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Вишенка СНТ | 48 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 46,6 м² | 9,4 сот. | 5 800 000 | 124 464 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Сычево д. | 57,7 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 100 520 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Семёновское д. | 43,2 м² | 6,1 сот. | 5 200 000 | 120 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | 53 м² | 10 сот. | 20 000 000 | 377 358 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Большое Карасево д. | 55 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 52 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 96 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 900 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается только дом, без участка. Дом 6 на 6, вместе с крыльцом. Крыльцо 140-150 см.