Горьковское ш., 48 км от МКАД
Нефтяник-7 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 13.10.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 599 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈10,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15068
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 599 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 401 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рубин СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Солнечный массив | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тимковские Поляны МДЗ | 10 сот. | 1 720 000 | 172 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 952 / 50 531 / 59 459 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 858 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 765 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 014 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Луговина СНТ | 39 м² | 7 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Прогресс СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговина СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Затишье СНТ | 42 м² | 5,7 сот. | 1 300 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 51 562 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | ЭЛЕОН СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Если есть вопросы звоните всё расскажу. Возможен обмен на авто.