Горьковское ш., 54 км от МКАД · земля с домом
Морозко СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 27 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке располагается Дом 27 кв. М. Участок огорожен забором с трех сторон.»
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 659 тыс. → дом ≈791 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −254 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Электрогорск ≈4,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15065
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 659 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 791 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 333 / 59 967 / 101 852 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 774 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 685 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 419 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -253 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Наука СНТ | 27 м² | 4,7 сот. | 2 750 000 | 101 852 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Зеленый дол СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Виктория-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 999 000 | 33 300 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Возрождение СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Липовая Грива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Кулиги-3 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 799 000 | 59 967 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Орбита СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Сахарник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 580 000 | 19 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.8 км | Караваево д. | 27 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 240 741 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 21.10.2025 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 116982008 К продаже предлагается земельный участок 6 соток в Снт "Ландыш", д. Васютино Павлово-Посадского района. На участке располагается Дом 27 кв. М. Участок огорожен забором с трех сторон. Коммуникации: летний водопровод, колодец, свет 5 квт. Круглогодичный подъезд. Рядом с Снт имеется магазин. Один взрослый собственник. Кадастровый номер: 50:17:0010707:35. Звоните, ответим на все вопросы и договоримся о просмотре!