Горьковское ш., 87 км от МКАД
Смена СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., каркас, 2020 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 318 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 18 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — в перспективе; в описании: скважина.
До ст. Центральный блок-пост ≈4 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15063
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 318 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Сажени СНТ | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иволга СНТ | 6 сот. | 380 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иволга СНТ | 5,9 сот. | 170 000 | 28 814 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Будьково д. | 13,3 сот. | 1 750 000 | 131 579 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Будьково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Будьково д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Будьково д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Железнодорожник СНТ | 10 сот. | 559 999 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Будьково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 43 052 / 78 750 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 423 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 243 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 098 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | 50 лет Октября СДТ да: «ванные» + «мебель» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Прогресс СНТ да: «ванна» + «мебели» | 85,1 м² | 6,2 сот. | 5 200 000 | 61 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Узоры СНТ да: «душевая» + «мебель» | 88 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 18 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вертолет-1 СНТ да: «сан узел» + «мебели» | 80 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 78 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.04.2026 | 3 000 000 (+100 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 553939. В продаже Дом 85 квм., с ПРОПИСКОЙ! в 5 мин. езды от г. Орехово-Зуево на СНТ СМЕНА, в тихом и живописном уголке Орехово-Зуевского городского округа. Дом каркасный 2020 г. постройки, на сваях (108мм), утеплён 100мм. Имеется собственная скважина, заведена в дом! Дом оборудован необходимой мебелью и техникой! Эта дача - идеальное место для тех, кто мечтает о спокойной и комфортной жизни на природе, вдали от городской суеты. Новый асфальтированный подъезд. Ходит маршрутка из центра города! Удобное местоположение: В 5 мин. езды находятся все необходимые объекты инфраструктуры: магазины, школы, детские сады, остановка общественного транспорта расположена на СНТ. Туалет, душ- на улице! Участок ухожен, имеется мангальная зона, уютная веранда, для время провождения! В перспективе газ, а также на СНТ проведён высокоскоростной интернет. На территории СНТ работает продуктовый магазин, где вы найдёте всё необходимое! Объект 553939