Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Пчелка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 36 м², участок 7 сот., панель.
Цена 790 тыс. ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 394 тыс. → дом ≈396 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈672 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈68 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. Пески ≈4,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1506
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 396 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Чуркино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чуркино д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Чуркино д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чуркино д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чуркино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Каменка д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Губастово д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Губастово д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 854 / 48 660 / 81 944 |
| цена объекта | 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 671 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 824 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 733 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 642 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 459 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 67 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Пески пгт | 36 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рица СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СНТ | 35,2 м² | 4,4 сот. | 1 600 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Пенсионер СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Нижнее Хорошово с. | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дружба-7 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пески СНТ | 32 м² | 4,4 сот. | 2 300 000 | 71 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Цементник СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заря СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пески пгт | 40 м² | 4,2 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся недостроенный дом площадью 36 м2 на земельном участке площадью 7 соток. Дом монолитный, стены построены до уровня крыши (на фото всё видно). Дом расположен в Снт. Электричество по границе участка. Дорогу зимой чистят регулярно. Многие соседи живут круглогодично. Прекрасное место для жизни и отдыха. Рядом лес и пруд. Цена 790 000 рублей. Торг минимальный. Собственник.