Горьковское ш., 51 км от МКАД
ЛПХ Малое Субботино пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 339 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −269 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Казанское ≈2,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15059
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 339 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 461 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Подмосковные вечера ДНП | 8,1 сот. | 1 599 000 | 197 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Субботино пос. | 17,5 сот. | 722 200 | 41 269 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Субботино пос. | 10 сот. | 223 800 | 22 380 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Субботино д. | 19,7 сот. | 4 700 000 | 238 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Оптимист-2 СНТ | 7 сот. | 1 660 000 | 237 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 000 / 53 674 / 91 549 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 701 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 566 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 431 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 161 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -269 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Субботинский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Искра СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дубки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 350 000 | 7 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сонино д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дубрава-2 КП | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Солнечный СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дубрава КП | 48 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Родник СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 63 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 52,8 м² | 6,6 сот. | 2 500 000 | 47 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Керамист СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 32 759 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2025 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 124633468 Продам дачу в д. Субботино С/Т Керамист Павлово-Посадского го Московской области. С/Т расположено вдоль автодороги Павловский посад - Электросталь. Земельный участок 5.5 соток Земли населенных пунктов для ведения садоводства. Подьезд