Горьковское ш., 62 км от МКАД
Дальняя д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 98,6 м², участок 12 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,6 млн; первая цена 4,6 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,21 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,87 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль −918 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Электрогорск ≈11,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15057
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 213 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 287 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 195 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дальняя д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дальняя д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесное-3 СНТ | 6,1 сот. | 650 000 | 106 557 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спринт СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 6,1 сот. | 520 000 | 85 246 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 872 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 030 / 46 450 / 59 184 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -918 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дальняя д. | 99,9 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 30 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аэрофлот-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 13 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Источник СНТ | 97 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 77 320 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 95 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 54 211 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Шерна СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 46 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Союз СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Следово д. | 98 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 59 184 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фрунзенец СНТ | 100 м² | 9 сот. | 4 600 000 | 46 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Виктория-2 СНТ | 96,6 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 51 760 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Энтузиаст СНТ | 100 м² | 10,5 сот. | 4 450 000 | 44 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 4 600 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 4 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В снт Росинка продается два рядом расположенные садовые участки с домом, хозблоком (18 м. кВ) и отдельно стоящей мастерской ( 26,3 м кВ) Поекрасное расположение в красивейшем лесу , недалеко от живописных озер. Асфальтированная хорошая дорога до самого участка. На территории много плодовых деревьев и цветов. Расстояние около 50 км от МКАД. Центральное водоснабжение с мая по октябрь. По всему Дому проведено отопление ( водные радиаторы) Рассматриваем продажу участков и по отдельности ( по 6 сот) Торг уместен Просмотр по договоренности.