Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Шильково д., Воскресенск гор. округ
Дом 64,8 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 59/100 · уверенность 59 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 544 тыс. → дом ≈356 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈703 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шиферная ≈3,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1505
Рейтинг 59/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 29.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 705 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 544 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 356 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 494 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 999 999 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вострянское д. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 296 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 48 611 / 93 443 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 764 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 703 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шильково д. | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-3А СТСН | 61 м² | 8 сот. | 5 699 999 | 93 443 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 1 829 999 | 26 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 65 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Перхурово СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 990 000 | 66 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Перхурово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-2 СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 10 100 000 | 144 286 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Черемушки СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Перхурово СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 900 000 |
Описание
Продаю участок с домом в жилой деревне 7 км. От г. Воскресенск. Категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Второй этаж без отделки. Стены первого этажа бревно. Нижние венцы заменены в конце 80х, подведен фундамент. На участке колодец, но он пересох. Домик под туалет в ветхом состоянии, выгребной ямы нет. Дополнительные фотографии, видео и информация по запросу. Продается собственником, в услугах риелторов не заинтересованы.