Горьковское ш., 32 км от МКАД
Северное СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 12 м², участок 7 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 931 тыс. → дом ≈569 тыс. ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈870 тыс. / целевая ≈783 тыс. / пессимист. ≈696 тыс. → от пессимистичной прибыль −819 тыс. ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈2,4 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15047
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Северное СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 19,6 сот. | 4 887 500 | 249 362 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Пламя СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звезда СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленый городок-7 СНТ | 6,2 сот. | 4 100 000 | 661 290 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 81 667 / 159 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 870 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 826 000 ₽ |
| продажа: целевая | 783 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -819 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Искра-911 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Путеец СДТ | 12 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 12 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Калина СНТ | 10 м² | 6 сот. | 230 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 14 м² | 9 сот. | 850 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Дубки СНТ | 10 м² | 8 сот. | 850 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Авиатор СНТ | 10 м² | 5,6 сот. | 1 590 000 | 159 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю два смежных участка, по 7сот. Каждый. На каждом из них стоит летний домик, сарай для хранения инвентаря. В одном из сараев погреб(сухой) с оборудованными полками и ящиком для картошки. На другом участке теплица, к дому пристроена открытая беседка со столом и лавочками. Есть парковочное место на одно авто. Все грядки ухожены и готовы к посадкам. Есть плодовые деревья: яблони, сливы, боярышник. Кусты: смородина(чёрная, красная), крыжовник, жимолость, голубика, малина разных сортов. Всё прекрасно плодоносит. На участке есть неглубокий колодец. Летом включают водопровод для полива. Есть шланги и всевозможные поливалки. К домику подведено электричество, счётчик, второй дом запитан от первого. Один из участков приватизирован, второй по членской книжке. Дорогу отсыпают, зимой чистят. При въезде в Снт обустроен колодец с питьевой водой. Добраться до дачи можно как на авто, так и на автобусах с пешей прогулкой от остановки примерно 10-15 мин. Рядом магазины Смарт, Чижик, а так же строительный.