Горьковское ш., 62 км от МКАД
Павловский Посад СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 64 м², участок 10 сот., 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 59 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,92 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 107 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 136 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,02 млн / целевая ≈8,12 млн / пессимист. ≈7,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,16 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня, газ.
До ст. Ковригино ≈0,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №15034
Рейтинг 68/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 583 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 917 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ивушка СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ковригино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ковригино д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ковригино д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Краснознаменец СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 107 143 / 136 413 / 200 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 024 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 573 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | да: «ванные» + «ремонт» | 64 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | да: «ванная» + «ремонтом» | 69 м² | 10 сот. | 10 200 000 | 147 826 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 9 сот. | 14 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Гридино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 70 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id539368 Продам дачу на земельном участке 10 соток. Прекрасное расположение. В пешей доступности ж/д станция, сетевой магазин, автобусная остановка. Многие соседи живут постоянно. Дом крепкий, в хорошем состоянии, строился для себя. На участке есть баня и беседка. Из коммуникаций: свет, скважина, туалет на улице. ГАЗ проходит по границе. В собственности более 15 лет, все документы готовы к сделке. Звоните, показ по предварительной договоренности.