Горьковское ш., 37 км от МКАД
Энергия-86 СНТ, Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 8,4 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 19.05.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 56 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,68 млн → дом ≈320 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 21 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −325 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈4,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15033
Рейтинг 44/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 61 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.1 |
| участок | 5 | 40 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 680 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 320 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Энергия-86 СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергия-86 СНТ | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Затишье пос. | 49 сот. | 13 700 000 | 279 592 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 35 сот. | 10 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | М-7 Волга 59-й км | 49 сот. | 9 800 000 | 200 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 000 / 52 727 / 111 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 627 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -325 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Калинка-2 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 52 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 50 м² | 7,5 сот. | 5 550 000 | 111 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ямские Леса СНТ | 40 м² | 6,8 сот. | 1 370 000 | 34 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Оптимист СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дубрава СНТ | 53,8 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 55 576 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 08.09.2025 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 104958139 Предлагаем Дачу в Снт Энергия-86. Участок 8,4 соток, дом 48кв. М. Дом 2 этажный, первый этаж из кирпича, второй деревянный. На первом этаже прихожая, веранда и большая гостиная, на втором две спальни. Второе строение на участке планировалось под баню. Дом и земля оформлены в собственность, сделано межевание. Дом оформлен как жилой, можно прописаться. Подъезд круглогодично чиститься, покрытие асфальт. На въезде в Снт установлены автоматические ворота и видео наблюдение. Снт хорошо охраняется, на въезде установлены ворота. Вокруг сосновый лес. С участка имеется собственный выход в лес. От Мкад 45км.