Горьковское ш., 39 км от МКАД
Елочка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 29.11.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 569 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,45 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈276 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Захарово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15030
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 569 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Газовик СНТ | 4,8 сот. | 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Газовик СНТ | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Газовик СНТ | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | М-7 Волга 33-й км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 950 / 53 828 / 90 278 |
| цена объекта | 2 095 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 780 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 001 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 557 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 276 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Весна СНТ | 84 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 51 190 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Весна СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 42 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лотос СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 64 342 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березка-2 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 61 875 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 83,6 м² | 6,2 сот. | 4 500 000 | 53 828 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 75 м² | 4,5 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Путеец СНТ | 88 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 39 773 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Яхонты Клаб КП | 72 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 90 278 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Северное СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 900 000 | 11 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Березка-354 СНТ | 87,2 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 26 950 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.11.2025 | 2 899 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 500 000 (−399 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 095 000 (−405 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 095 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное предложение. Продается дом-баня на участке 6 соток. Участок правильной прямоугольной формы, ровный. Нет насаждений, свободен для ваших любых фантазий. В доме парная, душ, комната отдыха, кухня, на втором этаже просторная комната под бильярдную или на ваше усмотрение с выходом на просторный балкон. Первый этаж из бруса, второй каркасный. Особого ремонта не требуется, больше наведение порядка и уюта. Рядом с Снт есть озеро где можно ловить рыбу, удобное сообщение с выездом на Цкд. Быстрому покупателю хороший торг. Оперативный показ. Снт снабжено автоматическими воротами, дорога асфальт. Дом ждет своего хозяина.