Горьковское ш., 52 км от МКАД
Рубин СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 319 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 26 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −815 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15026
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 319 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 181 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 34 426 / 42 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -815 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 34 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зеленый СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Липовая Грива СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 40 476 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дружба-2 СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Кардиолог СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Кулиги-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Белый Мох-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом в городе Электрогорске, площадью 50 кв. М с двумя этажами, построенный в 2007 году каркасно-щитовой. Дом расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. На территории имеется центральное водоснабжение, а также санузел внутри дома. Дом имеет косметический ремонт и оборудован террасой или верандой для отдыха. Транспортная доступность обеспечивается близостью железнодорожной станции. Отличное предложение для тех, кто ищет тихое место для отдыха вдали от городской суеты.