Носовихинское ш., 59 км от МКАД
Малинка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 5,1 сот., каркас, 1998 год.
Цена 1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 05.01.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 57 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 231 тыс. → дом ≈769 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 61 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,05 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Ленская ≈2,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №15025
Рейтинг 78/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 231 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 769 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 021 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малинка СНТ | 13 сот. | 3 800 000 | 292 308 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 11,3 сот. | 420 000 | 37 168 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево д. | 27,5 сот. | 19 700 000 | 716 364 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 290 / 74 490 / 123 810 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 576 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 861 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 051 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 4,8 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кузнецы-3 КП | 49 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 74 490 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки Парк КП | 62 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.01.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 1 990 000 (+290 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 1 550 000 (−440 000) | история площадки |
| 13.04.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 250 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 1 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам чистую дачу под ключ в Павлово-Посадском районе! СУХОЙ дом, ровный участок, 10 мин до города. Локация и доступность: Продается уютная дача в СНТ "Малинка" (Павлово-Посадский р-н). До города всего 10 минут на машине или на рейсовом автобусе (остановка в шаговой доступности). До ж/д станции Улитино 25 минут пешком. Подъезд к дому удобный: дорога отсыпана и чистится зимой. Рядом есть всё: школа, садик, магазины, аптеки, пункты выдачи Wildberries/Ozon, рынок, станция скорой помощи. Недалеко лес и озеро с оборудованным пляжем. Дом (2 этажа, каркасно-щитовой с отделкой брусом): Состояние: идеально чистый и сухой. Без сырости, плесени и запахов. Комната на первом этаже полностью утеплена можно жить даже в прохладное время. Планировка: 2 комнаты, просторная кухня-столовая, уютная терраса. Крыша: надежная (оцинкованный профлист), течи нет. Фундамент: столбчатый на плите. Био-туалет (новый) комфорт обеспечен. Участок и благоустройство: Площадь: по документам 5,1 сотка, по факту 6 соток. Участок ровный, прямоугольной формы, не заросший, по периметру установлен забор. Расположение: самая высокая точка СНТ весной вода не стоит, участок всегда сухой! Сад: 2 яблони, кусты черной и красной смородины. Розы. Гортензии. Девичий виноград. Хозблок: есть крепкий бревенчатый дом (бывшая постройка, сухой, с подвалом). Коммуникации: Электричество: заведено в дом, 10 кВт (достаточно для любых приборов и обогрева). Газ: привозной (баллоны). Вода: в весенне-летний период от СНТ. Входная группа: профлист (ворота пока не установлены это отличный повод сделать их на свой вкус). Условия и документы: Цена ниже средней по рынку: 1 000 000 RUB (без торга). Собственность: с января 1998 года, 1 взрослый собственник. Юридическая чистота: полная стоимость в ДКП. Споров по границам нет. Сделка: оформление через нотариуса или сервис безопасных расчетов Сбербанка (по вашему выбору). Взносы в СНТ: всего 10 000 RUB/год. Показ: Осмотр по предварительной договоренности. Идеальное время суббота или воскресенье. В будние дни за 2-3 дня до показа. С риэлторами не сотрудничаю.