Горьковское ш., 31 км от МКАД
Заря СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 46,2 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 705 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈824 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈7 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Машиностроитель ≈3 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15021
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 524 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Росинка-Борилово СНТ | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 4,5 сот. | 2 620 000 | 582 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ракета СНТ | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 824 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 75 458 / 87 800 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 482 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 134 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Металлист СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Юбилейный СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Астра СНТ | 48 м² | 5,8 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Росинка-Борилово СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 4 390 000 | 87 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 45 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 168 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 40,6 м² | 4,6 сот. | 3 200 000 | 78 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Медик СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Медик СНТ | 50 м² | 8,5 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 299 000 | 57 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 50 м² | 4 сот. | 6 800 000 | 136 000 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Аванс Продается уютный двухэтажный дом из экспериментальных материалов, построенный в 2019 году. В доме выполнен косметический ремонт с использованием натуральных деревянных элементов, создающих теплую атмосферу. На первом этаже расположены две комнаты, оформленные в деревенском стиле, что добавляет уюта и комфорта. На участке площадью 7 соток находится баня, которая станет отличным местом для отдыха. Также имеется колодец для водоснабжения и выгребная яма для канализации. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Дом расположен на территории Снт, что позволяет наслаждаться тишиной и природой. Отсутствие газа компенсируется автономностью системы водоснабжения и канализации.