Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Пески пгт, Коломенский гор. округ
Дом 37 м², участок 3 сот., кирпич.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 05.10.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Земля рядом ≈70 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 82 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈740 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пески ≈0,7 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1502
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Пески пгт | 8,9 сот. | 1 150 000 | 129 213 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пески-2 СНТ | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Пески-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Губастово д. | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Пески пгт | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 633 / 103 848 / 120 968 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается Выделенная часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | 34,3 м² | 3 сот. | 2 800 000 | 81 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Радужный пос. | 37,2 м² | 2 сот. | 4 500 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пески СНТ | 26 м² | 4,4 сот. | 2 550 000 | 98 077 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 44,7 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 109 620 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2025 | 1 400 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 1 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 000 000 (−350 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Выделенная часть дома с отдельным входом и участком. 1/4 часть дома площадью 37 м2 отличный вариант для тех, кто хочет создать уютное пространство под себя. Дом требует Капитального Ремонта, зато вы не переплачиваете за чужой ремонт и можете сделать всё по своему вкусу. Отдельный вход. Есть терраса с выходом в сад/огород. На участке расположены сарай и туалет (под снос или реставрацию). Асфальтированный подъезд к дому. Тихое и зеленое место: рядом лес, автобусная остановка и река Мезенка всего в 3 минутах пешком. Отличное место для спокойной жизни, дачи или отдыха на природе. Большой плюс полностью новая крыша. (капитально сделана в мае 2026 года, вложено около 300 000 Р). Поселок с развитой инфраструктурой: "Магнит", "Пятерочка", "Дикси". Школа и детский сад. Поликлиника и аптека. Пункт выдачи Ozon. Сбербанк, Мфц. До ж/д станции Пески всего 5 минут пешком. Хороший вариант по доступной цене для постоянного проживания, дачи или инвестиции.