Горьковское ш., 51 км от МКАД
Заря-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 37 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 09.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 525 тыс. → дом ≈425 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −188 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Электрогорск ≈13 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15019
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 469 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 44 286 / 93 750 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 496 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 418 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -187 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Технолог СНТ | 36 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 152 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луч-2 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 600 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Орбита СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Луговина СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Калитино д. | 35 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 44 286 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Нефтяник-10 СНТ | 32 м² | 6,6 сот. | 1 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | ЭЛЕОН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вертикаль СНТ | 45 м² | 6 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Возрождение СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Белый Мох-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 40 м2 с мансандрой в Снт. Мансарда без отделки Дом щитовой. Первый этаж теплый. Внутри три комнаты, косметический ремонт создает комфортную атмосферу. В наличии Wi-Fi, что обеспечивает доступ к интернету. На участке плодовых кустарники и деревья с грядками и клумбами, где можно выращивать овощи и цветы. Есть парник. Есть место для отдыха на свежем воздухе, оборудованное мангалом и навесом. Летняя беседка. Канализация представлена выгребной ямой, водоснабжение летний водопровод. Электричество подключено. В отдельной постройке душевая кабина и сарай для хранения инструментов. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. Рядом сосновый лес и живописные виды, что делает это место идеальным для спокойного отдыха на природе. В лесу много грибов, черники и клюквы. Рядом река Шерна и два карьера. Доброжелательные соседи. Возможен торг. Лучше пишите, не всегда есть возможность подойти к телефону. Участок отмежован, на все есть документы и на дом и на участок. Прописки в снт нет.