Горьковское ш., 24 км от МКАД
Экран СНТ, Богородский гор. округ
Дом 52 м², участок 6,2 сот., дерево.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 19.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 90/100 · уверенность 65 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 888 тыс. → дом ≈462 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,35 млн ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈2,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №15004
Рейтинг 90/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 270 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 888 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 462 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 885 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Экран СНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 04.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 84 900 / 130 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 346 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.10.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 23.01.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.04.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 111956707 Продается дача на зеленой улочке в СНТ "Экран", п. имени Воровского, Ногинского р-на, 10 минут на транспорте до города Электроугли. Площадь участка 6,2 сотки, участок отмежеван, ровный, сухой. На нем расположен дом площадью 52 кв. м.;