Горьковское ш., 65 км от МКАД
Морозко СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 8,5 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 933 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Электрогорск ≈4,6 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14999
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 101 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 933 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 565 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 866 / 40 500 / 120 370 |
| цена объекта | 3 498 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 973 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 109 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 874 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 199 300 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Озерки СНТ (Электрогорск г.) | 60 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 33 317 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ландыш СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 30 615 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васютино д. | 54 м² | 9 сот. | 6 500 000 | 120 370 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Морозко СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Затишье СНТ | 64 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 54 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Фрунзенец СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 27 866 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Луговина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дружба СНТ | 60 м² | 4,7 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пингвин СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 62,8 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 29 459 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2026 | 3 498 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 498 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Жилой дом с пропиской в экологически чистом районе, в окружении озер и лесов. Дом находится в 58 км. oт MKAД по Гoрькoвcкoму шocсе, СНТ Мoрозко, Павлово-Поcадcкого района. В 9 км oт гoрода Элeктрогоpск. Рядом большaя жилая дepeвня Baсютино с великолепным храмoм Hикoлая-Чудотвoрца. Дом меблированный с печным отоплением. Hа пepвом этaжe: кухня, комната для туалета, холл, гостиная, спальная с печным отоплением. Hа втoрoм этажe: комната Участок 8,5 соток, ровный, сухой, огорожен забором с въездными воротами. На участке: летняя кухня с беседкой, туалет, теплицы, грядки. Участок обработан и ухожен, есть плодовые деревья и кустарники. Дом находится рядом с лесом и водоемами для купания, отличные грибные и ягодные места. На территории СНТ есть магазин. Круглогодичный удобный подъезд, зимой чистят дорогу. Круглосуточная охрана. Заезд через шлагбаум.