Носовихинское ш., 66 км от МКАД
Ефимовский Лес ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 25 м², участок 8,7 сот., дерево, 2021 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 585 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 93 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 40 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −152 %, ROI −60 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. Назарьево ≈5,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14998
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 43 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 248 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 92 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 12,9 сот. | 890 000 | 68 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 16,8 сот. | 1 200 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ефимово ДНП | 10 сот. | 339 999 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимовский Лес ДНП | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Теренино д. | 13,6 сот. | 480 000 | 35 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 498 / 45 296 / 50 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 324 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 192 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 059 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 606 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −152 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 45 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Павловский Посад СНТ | 28 м² | 5,1 сот. | 1 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Природа-2 СНТ | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2160689. Продается отличная дача на земельном участке 8,7 соток в Московская область, Павловский Посад, д. Ефимово, ДНП "Ефимовский лес". Участок огорожен забором из профнастила (калитка, откатные ворота). На участке расположена теплая баня "Викинг" на свайновинтовом фундаменте. В бане парная, душ и комната отдыха, кoтоpaя лёгким движeниeм pуки тpaнсфоpмиpуетcя в cпальную кoмнaту. В баню заведено электричество, вода (боллер), печь на дровах. На участке залит фундамент (монолитная плита) под дом 113 КВ.м. В фундаменте выведены коммуникации под водоснабжение и канализацию (проект дома имеется, и идёт в подарок покупателю от продавца). Электричество: 15 кВт (3 фазы) Водоснабжение: скважина, вода отличного качества. Туалет: уличный Участок полность обработан, ухожен. Посажены плодовые деревья, кустарники и цветы. Так же на участке стоит теплица и хозблок (бытовка-кунг) для хозяйственного инвентаря. В поселке уличное освещение, дороги зимой чистят, удобный подъезд к участку. Спокойное, тихое место в окружении леса (до леса 250м) . Многие соседи живут постоянно. Школа, д.сад, магазины всё в шаговой доступности. Остановка автобуса в 5 минутах ходьбы от участка. До города Павловский Посад 15 минут езды на машине. Один собственник. Прописка. Подходит под ипотеку. Категория земли: сельхозназначения с разрешённым строительством жилого дома и регистрацией Показ возможен в любое удобное время по предварительной договоренности. По всем интересующим вопросам звоните в любое время.